Usaha kos-kosan adalah bisnis properti yang bisa dibilang sangat menjanjikan keuntungan jangka panjang. Apalagi tempat tinggal sementara seperti kosan pasti dibutuhkan oleh banyak orang, khususnya para perantau saat menempuh pendidikan atau bekerja di luar daerah kelahirannya.
Menekuni bisnis kos-kosan di daerah padat penduduk dan berada pada daerah strategis, dekat kantor, institusi pendidikan, maupun fasilitas umum, dapat mendatangkan banyak peminat. Terutama jika dipatok dengan harga terjangkau, tentu saja menjanjikan keuntungan besar dalam jangka panjang.
Meskipun memiliki banyak kelebihan saat menjalankan bisnis properti tersebut, ada beberapa kekurangan yang perlu diketahui supaya lebih bijak dalam mengelolanya.
Dalam membangun usaha kos-kosan sebaiknya bukan hanya mempertimbangkan dari segi modal saja, tetapi juga lokasi dan fasilitas yang didapatkan oleh penyewa. Selain itu, pengelolaannya juga perlu diperhatikan supaya bisa menarik minat orang banyak.
Ini adalah kelebihan dan kekurangan usaha kos-kosan yang perlu diketahui.
Kelebihan Usaha Kos-Kosan
Banyak keuntungan jangka panjang didapatkan apabila menjalankan bisnis properti seperti kosan. Apalagi dari tahun ke tahun, harga tanah dan bangunan semakin meningkat. Ketahuilah kelebihan usaha kos-kosan berikut ini.
1. Pasti dibutuhkan oleh banyak orang
Tidak diragukan lagi bahwa kos-kosan pasti dibutuhkan oleh banyak orang, khususnya para perantau untuk tinggal sementara waktu. Biasanya, mereka mencari tempat tinggal sementara dekat dengan tempat kerja ataupun kampus agar lebih dekat.
Oleh karena itu, usaha properti seperti ini biasanya tidak pernah sepi peminat, apalagi jika lokasinya bisa dibilang strategis dan dekat dengan berbagai fasilitas umum. Jadi, tentu saja menjalankan usaha ini bisa dibilang cukup menjanjikan.
Kebanyakan para perantau mencari tempat tinggal sementara dekat dengan kantor atau kuliah. Sehingga, menjalankan usaha properti ini di daerah kota besar yang dekat dengan perkantoran atau institusi pendidikan dinilai lebih berpotensi mendatangkan keuntungan besar serta balik modal lebih cepat. Jadi, tak heran apabila di sekitar wilayah tersebut banyak ditawarkan kosan dengan berbagai pilihan fasilitas maupun harga.
2. Capital gain dan capital rate kos-kosan tinggi
Istilah capital gain adalah keuntungan yang didapatkan apabila seseorang menjual kembali asetnya di kemudian hari karena harga penjualan lebih tinggi daripada harga beli. Sedangkan capital rate hal yang biasa digunakan dalam jual-beli properti, nilainya didapatkan dari jumlah penghasilan operasional dibagi dengan harga beli properti.
Bisnis properti berupa kos-kosan memiliki nilai capital gain dan capital rate terbilang cukup tinggi, yakni sebesar 5-7%. Apalagi, harga tanah dan bangunan semakin tahun semakin naik.
Selain itu, apabila didukung oleh fasilitas lengkap, membuat harga sewanya semakin tinggi dari tahun ke tahun. Misalnya ada AC, kulkas, dan perabot lengkap menjadikan harga sewanya pasti lebih mahal dibandingkan dengan kamar tanpa isian.
3. Termasuk investasi jangka panjang tanpa takut kerugian
Tak perlu ragu apabila ingin memulai bisnis properti seperti kos-kosan, sebab bisnis ini termasuk investasi jangka panjang. Bahkan, Anda tak perlu takut mengalami kerugian, sebab dari tahun ke tahun, harga tanah semakin tinggi.
Membangun kos-kosan di daerah perkotaan dekat perkantoran ataupun institusi pendidikan merupakan potensi besar untuk memperoleh keuntungan. Sebab, banyak para perantau mencari hunian sementara dekat dengan kantor ataupun tempat menempuh pendidikannya. Selain itu, di daerah perkotaan harga tanah serta bangunannya sangat tinggi jika disewakan ataupun dijual.
Biasanya, semakin strategis lingkungan sekitar, semakin mahal pula harga sewa kamarnya. Meskipun harga sewanya terbilang tinggi, namun orang-orang tetap berminat untuk menyewa karena lingkungan sekitarnya strategis dan cenderung lebih dekat jika hendak pergi ke manapun.
4. Bisa mendapatkan penghasilan jangka panjang
Usaha kos-kosan dapat dibilang menjanjikan karena Anda bisa mendapatkan penghasilan jangka panjang. Selalu dibutuhkan, membuat bisnis properti ini pasti diminati, khususnya bagi para perantau dari luar daerah.
Apalagi jika Anda membangunnya di kawasan strategis seperti daerah perkotaan. Biasanya, kamar pasti selalu penuh dan pasti banyak dicari. Hal inilah yang membuat bisnis kosan menjanjikan keuntungan dalam jangka panjang karena selalu ramai peminat.
Sebab bisnis properti kosan ini tak pernah sepi peminatnya, melihat adanya keuntungan seperti ini Anda bisa mewariskan bisnis kepada anak cucu. Sebab, pasti ada penghasilan rutin yang didapatkan setiap bulannya.
5. Ada pemasukan rutin setiap bulannya
Kelebihan usaha kos-kosan lainnya adalah pasti ada pemasukan rutin setiap bulannya. Penghasilan ini lebih menguntungkan jika dibandingkan dengan kontrakan karena pembayaran kontrakan biasanya dilakukan secara tahunan, entah itu setahun sekali atau lima tahun sekali.
Bayangkan apabila Anda memiliki 10 kamar disewakan dengan harga 750 ribu rupiah per kamar setiap bulannya. Jika dihitung, setiap bulannya Anda bisa mendapatkan penghasilan sebesar 7,5 juta rupiah. Menarik, bukan?
Semakin banyak kamar, pemasukan rutin setiap bulan pasti lebih tinggi. Meskipun begitu, Anda juga harus memperhatikan biaya operasional seperti perawatan dan pemeliharaan lingkungan di sekitarnya agar penghuni merasa nyaman.
Kelemahan Usaha Kos-Kosan
Meskipun memiliki berbagai keuntungan, tentu ada pula kelemahan usaha kos-kosan. Adanya kelemahan ini dapat dijadikan sebagai pertimbangan sebelum memulai bisnis properti tersebut.
Berikut ini adalah kelemahan usaha kos-kosan yang perlu Anda diketahui sebagai pertimbangan sebelum memulainya.
1. Salah manajemen kos akan menimbulkan banyak masalah
Manajemen atau pengelolaan kos sangat penting bagi keamanan dan kenyamanan penghuni kamar. Apabila pengelolaan cenderung buruk, penghuni pasti merasa tidak nyaman dan memilih pindah.
Manajemen atau pengelolaan kos meliputi sistem pembayaran, servis, jaminan keamanan, perawatan, serta pemeliharaan lingkungan sekitarnya. Sebagai pemilik kos, dalam menciptakan manajemen yang baik Anda harus membuat peraturan atau tata tertib demi kenyamanan serta keamanan bersama.
Perihal pengelolaan kos sebaiknya menjamin keamanan para penghuninya. Seperti banyak diketahui, ada beberapa kasus kehilangan barang, ataupun kriminalitas di kosan. Sehingga, penting bagi pemilik untuk memberikan sistem keamanan tambahan, misalnya penjaga bangunan dan kamera CCTV pada setiap sudut bangunan.
2. Penyewa bisa saja telat membayar uang sewa
Kelemahan usaha kosan lainnya yaitu penyewa bisa saja telat atau menunggak membayar uang sewanya. Oleh karena itu, sebagai pemilik properti sudah seharusnya Anda memiliki sikap tegas untuk menagih agar penyewa tidak bersikap seenaknya.
Kendala berupa telat membayar uang sewa kamar seringkali dialami oleh pemilik kos-kosan. Biasanya dilakukan oleh mahasiswa yang belum punya penghasilan sendiri dan menunggu uang kiriman dari orang tuanya di kampung halaman, ataupun pegawai dengan penghasilan tak terlalu besar.
Apabila keadaan benar-benar tak memungkinkan penghuni tersebut untuk membayar tepat waktu, sebaiknya berikan jaminan dan estimasi waktu untuk melakukan pembayaran. Bersikap tegas dalam menghadapi kendala seperti ini juga penting supaya pengelolaan dan pembukuan keuangannya tidak kacau.
3. Ada kemungkinan sepi pada kondisi tertentu
Meskipun bisnis properti kosan ini cenderung ramai peminat, ada kalanya menjadi sepi penghuni pada suatu kondisi tertentu. Apalagi pada masa pandemi seperti ini, di mana kegiatan akademik dan pekerjaan kebanyakan dilakukan secara work from home atau daring. Sehingga, banyak dari mereka memilih kembali pulang ke kampung halaman masing-masing.
Kondisi seperti ini memang tak selalu terjadi sepanjang waktu. Namun ini adalah kelemahan usaha kosan yang termasuk jarang sekali terjadi. Biasanya para pemilik properti mengantisipasinya dengan cara menurunkan harga sewa demi meringankan penghuni sekaligus menarik minat.
4. Sepi peminat jika berada di lokasi kurang strategis atau jauh dari fasilitas umum
Kelemahan lainnya dari usaha kos-kosan adalah sepi peminat jika berada di lokasi kurang strategis atau jauh dari fasilitas umum. Jadi, mempertimbangkan kestrategisan lokasi sebelum membangun usaha properti ini begitu penting karena menentukan ramai atau tidaknya penghuni.
Bisnis kos-kosan cenderung sepi apabila membangunnya di daerah pedesaan jauh dari pusat kota, serta jauh dari fasilitas umum. Sebab, orang-orang perantau lebih memilih menyewa rumah kontrakan karena biasanya harga sewa di pinggiran kota atau desa lebih murah dan sudah mendapatkan satu rumah berisi beberapa ruangan. Hal ini dinilai lebih menguntungkan daripada menyewa sebuah kamar tidak terlalu luas.
5. Modal yang dibutuhkan cukup besar
Tak dipungkiri lagi bahwa kekurangan bisnis kos-kosan yaitu membutuhkan modal cukup besar. Modal besar ini digunakan untuk membeli tanah, mendirikan bangunan, tata kelola air, sistem listrik, maupun membangun berbagai fasilitas untuk setiap kamar dan lingkungannya.
Balik modalnya pun juga relatif lama, biasanya menunggu lima hingga sepuluh tahun mendatang baru bisa balik modal seutuhnya jika penyewa kamar selalu ramai. Meskipun begitu, banyak cara untuk mengantisipasinya, misalnya gencar melakukan promosi ketika kamar kosong, serta memberikan jaminan keamanan sekaligus keamanan bagi para penghuni.
Itulah kelebihan dan kekurangan usaha kos-kosan. Semua itu penting untuk diketahui supaya bisa menjadi pertimbangan sebelum menjalankan usaha properti.
