Hunian adalah salah satu kebutuhan dasar setiap manusia. Dengan tingginya tingkat urbanisasi di Indonesia, maka tidak heran jika usaha penyewaan hunian di negeri ini memiliki prospek yang cukup tinggi. Khususnya di daerah perkotaan.
Umumnya terdapat dua jenis usaha penyewaan properti yang dikenal di Indonesia yaitu usaha kos atau kontrakan. Jika Anda tertarik untuk berbisnis di usaha ini, sebaiknya Anda berpikir terlebih dahulu apa kelebihan dan kekurangan masing-masing jenis usaha.
Berikut ini beberapa kelebihan dan kekurangan usaha kos dan kontrakan yang patut untuk Anda pertimbangkan:
Kelebihan Usaha Kontrakan
Usaha kontrakan seringkali didefinisikan sebagai usaha penyewaan satu rumah utuh (sudah termasuk ruang tamu, dapur dan kamar mandi). Tidak jarang jumlah kamar tidur di dalam rumah tersebut juga lebih dari 1.
1. Jangka waktu sewa lebih lama
Umumnya rumah kontrakan disewa dalam jangka waktu minimal 1 tahun. Ada juga yang menyewakan rumah kontrakan per 3 bulan atau per 6 bulan. Tapi jumlahnya relatif jarang. Kalaupun ada, kemungkinan hanya untuk keperluan tertentu seperti, KKN, Pelatihan dan lain sebagainya.
Hal ini membuat Anda sebagai pemilik rumah kontrakan tidak perlu sering-sering mencari penghuni kontrakan yang baru.
2. Uang sewa besar dan dibayar dimuka
Karena dikontrak selama 1 tahun, maka biasanya nilai uang sewa rumah kontrakan cukup besar. Bahkan di kota-kota besar, harga sewa rumah kontrakan bisa mencapai puluhan juta per tahun. Tidak hanya itu, tidak jarang penyewa rumah juga harus membayar uang sewa kontrak dimuka terlepas dari mereka nantinya betah atau tidak.
3. Permintaan tinggi
Salah satu masalah generasi millennial adalah sulitnya mereka untuk membeli rumah sendiri. Bahkan ketika mereka sudah berkeluarga. Masalahnya adalah, kenaikan harga tanah dan rumah tidak diimbangi dengan kenaikan harga upah.
Salah satu opsi yang menjadi alternatif hunian para milenial ini adalah rumah kontrakan. Sebab dengan tinggal di rumah kontrakan, mereka tetap bisa memiliki hunian di dekat tempat kerja tanpa perlu mengeluarkan biaya besar untuk membeli tanah dan membangun rumah.
Kekurangan Usaha Kontrakan
1. Harus jeli memilih penyewa
Kekurangan pertama dari usaha kontrakan adalah harus jeli dalam memilih penyewa. Hal ini karena tidak jarang sebuah rumah kontrakan disewa oleh orang-orang yang tidak bertanggung jawab entah itu karena kurang menjaga kebersihan atau menggunakan fasilitas rumah kontrakan untuk hal-hal yang dilarang pemerintah dan norma masyarakat.
Solusinya adalah, sebagai pemilik kontrakan Anda sebaiknya membuat dokumen kontrak yang berisi apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh penghuni rumah kontrakan beserta sanksinya. Minta calon penghuni membaca dan menandatanganinya. Dengan demikian, Anda berhak untuk memberikan hukuman jika penghuni kontrakan tersebut bertindak seenaknya saja.
2. Biaya perawatan yang tinggi
Ketika masa sewa pengontrak yang lama sudah habis, sudah menjadi kewajiban pemilik kontrakan untuk membersihkan rumah kontrakan tersebut. Tujuannya supaya rumah tersebut bisa kembali menarik penghuni yang baru.
Nah, biasanya biaya bersih-bersih ini cukup besar. Karena tidak jarang pemilik kontrakan harus melakukan banyak hal seperti, memperbaharui cat, memperbaiki instalasi listrik dan air dan lain sebagainya.
3. Kurang likuid
Kurang likuid disini berarti daripada kos-kosan, rumah kontrakan relatif lebih susah laku. Apalagi jika harga sewa rumah kontrakan tersebut cukup tinggi. Hal ini karena umumnya penghuni rumah kontrakan adalah keluarga atau perusahaan.
Kalaupun sekelompok mahasiswa ingin mengontrak rumah, biasanya mereka perlu patungan dan berkoordinasi dengan teman-temannya sehingga tidak jarang kalau ada satu teman tidak jadi ngontrak, sisanya juga ikut tidak jadi ngontrak karena biaya sewa yang tinggi.
Solusinya adalah sebagai pemilik kontrakan Anda juga harus peka dengan kondisi target konsumen. Pada kondisi pandemi seperti saat ini misalnya, maka sebaiknya turunkan harga sewa rumah supaya lebih cepat laku.
Kelebihan Usaha Kos-Kosan
Usaha rumah kos-kosan adalah bisnis penyewaan hunian dimana sebuah rumah tidak disewakan secara utuh melainkan per kamar. Bisnis ini memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan diantaranya:
1. Bisa digabung dengan pemilik rumah
Kelebihan usaha kos-kosan yang pertama adalah kamar kos bisa jadi satu dengan pemilik rumah. Ini artinya, Anda bisa menyewakan kamar kosong yang ada di dalam rumah Anda sehingga Anda tidak perlu mengeluarkan modal untuk membuat bangunan baru. Apalagi saat ini ada platform seperti Airbnb, Traveloka dan lain sebagainya yang memungkinkan Anda untuk mengiklankan kamar kosong di rumah.
2. Bisa dilengkapi dengan usaha lain
Kelebihan kedua dari bisnis rumah kos adalah Anda bisa mendirikan bisnis pelengkap rumah kos seperti, warung, laundry, fotocopy dan lain sebagainya. Tentu usaha tambahan ini bisa meningkatkan laba usaha Anda.
3. Pengawasan lebih bisa terkontrol
Berbeda dengan rumah kontrakan, biasanya penghuni kos cenderung lebih bisa dikontrol. Apalagi jika kamar kos jadi satu dengan pemilik rumah. Dikontrol disini seperti, diberi batasan jam malam, ada atau tidaknya lawan jenis yang masuk dan lain sebagainya.
4. Pemasukan rutin
Jika nyaris semua rumah kontrakan disewakan per tahun, maka kamar kos bisa disewakan per bulan, per 3 bulan atau per tahun. Bahkan ada juga kamar kos yang disewakan secara harian atau mingguan untuk keperluan tertentu. Tujuannya adalah supaya kamar kos tetap terisi.
Akibatnya, pendapatan hasil dari penyewaan kamar kos juga relatif rutin dan sering dibandingkan penyewaan rumah kontrakan.
5. Usaha kos lebih variatif
Umumnya, rumah kontrakan disewakan secara kosongan dengan tanpa perabot. Listrik dan air rumah kos juga harus ditanggung oleh penyewa. Lain halnya dengan usaha kos. Fasilitas kos-kosan relatif variatif.
Kamar kos bisa disewakan beserta isinya maupun kosongan, memiliki fasilitas kamar mandi dalam atau tidak serta biaya listrik dan air bisa ditanggung penyewa sendiri, rombongan bersama penyewa yang lain atau sudah termasuk biaya kos.
Kekurangan Usaha Kos-Kosan
1. Harus rajin menagih uang kos
Kekurangan usaha kos-kosan yang pertama adalah sebagai pemilik Anda harus rajin menagih uang kos kepada penyewa. Apalagi jika kamar kos disewakan secara bulanan, mingguan atau harian.
2. Sering ganti penghuni
Keuntungan kos bulanan bagi penyewa adalah jika tidak betah, dia bisa langsung pindah hanya dalam satu bulan. Hal ini tentu akan menyusahkan pihak pemilik kos karena mau tidak mau harus mencari penghuni kos yang baru lagi.
3. Dinamika kos-kosan berbeda dengan kontrakan
Seperti yang disebut di atas, biasanya calon penghuni kontrakan adalah satu keluarga atau satu gerombolan mahasiswa sekaligus. Ini artinya, sebelum menyewa rumah penghuni biasanya sudah kenal satu sama lain.
Beda dengan rumah kos. Satu rumah kos terdiri dari berbagai individu dengan perilaku dan latar belakang yang berbeda sehingga tidak jarang bisa menimbulkan bentrok antara satu penghuni kos dengan penghuni yang lain. Sebagai pemilik rumah kos, Anda sebaiknya waspada dengan kemungkinan ini. Nah, itu tadi kelebihan dan kekurangan usaha rumah kontrakan dan usaha kos-kosan. Silahkan Anda pertimbangkan sesuai dengan rencana bisnis Anda.
